Quando o CMN (Conselho Monetário Nacional) anunciou a mudança de regras para títulos de renda fixa isentos de Imposto de Renda (IR), em 1º de fevereiro, muitos investidores de fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) foram pegos de surpresa.
A medida, afinal, tinha impacto sobre dois produtos que são a base dos chamados fundos de papel, aqueles que investem em títulos do setor imobiliário: as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
No novo cenário, a emissão de CRIs passa a ser permitida apenas para empresas que têm o setor imobiliário como atividade principal – e não mais, por exemplo, para companhias de outros setores que usavam o pagamento de aluguel como lastro.
Já as LCIs deixam de contar com a possibilidade de oferecer liquidez diária depois de 90 dias. A carência foi ampliada para 12 meses, de forma a induzir o alongamento dos prazos de captação por parte das instituições financeiras.
Dado caráter restritivo das mudanças, é natural que os investidores de FIIs tenham reagido com preocupação ao anúncio. Dois meses depois, no entanto, já é possível avaliar o cenário de forma mais segura, com os primeiros dados em mãos.
Qual foi o impacto das novas regras nos ativos imobiliários?
A essa altura, já é possível entender que as novas regras de fato estão tendo um impacto importante sobre esses ativos – mas nem sempre de forma intuitiva.
No dia seguinte ao anúncio do CMN, o Valor Econômico publicou um estudo da plataforma CR Data, do Clube FII, que mostrou que cerca de um em cada três CRIs emitidos em 2023 estaria desenquadrado das normas atuais e não poderia ir a mercado.
Quem esperava que o mercado de CRIs secasse de imediato, no entanto, se surpreendeu. O que se viu na sequência foi um crescimento acelerado nas emissões, tanto na variação mês a mês como na comparação com o mesmo período no ano anterior.
De acordo com dados da B3, a emissão desses instrumentos foi de R$ 4,01 bilhões em janeiro para R$ 9,97 bilhões em fevereiro, R$ 15,07 bilhões em março e R$ 19,3 bilhões em abril, um salto de 381% em três meses.
O aumento no volume de CRIs mostra, provavelmente, que as empresas do setor imobiliário estão aproveitando o momento de menor concorrência e grande demanda por ativos isentos de IR para captar mais – sustentando por ora a dinâmica da indústria.
Já com as LCIs o cenário é bem diferente. No início de junho, dados da B3 mostraram que os novos registros haviam caído de um patamar de R$ 30,7 bilhões em janeiro, último mês antes da mudança de regras, para R$ 11,2 bilhões tanto em fevereiro como em março. Em abril, os registros voltaram a crescer e totalizaram R$ 13,9 bilhões, mas ainda abaixo da metade do patamar anterior.
E como esses efeitos chegam aos FIIs?
Apesar das variações no mercado de títulos isentos de IR, o efeito sobre os fundos imobiliários ainda se mostra bastante limitado. E a razão é simples: as LCIs de carência mínima e os CRIs lastreados em pagamento de aluguel, que foram afetados pelas novas regras, geralmente não fazem parte da estratégia dos fundos de papel – e são mais procurados por outros públicos, como pessoas físicas. Dessa forma, por ora não há qualquer mudança importante na tendência dos FIIs.
Dadas as particularidades dos fundos imobiliários, o cenário de novas regras pode, até mesmo, gerar um efeito colateral positivo para esses veículos mais adiante. Com uma eventual redução da oferta de ativos de renda fixa com isenção de IR, uma das formas de as pessoas físicas acessarem títulos com essa característica poderá ser justamente migrando da renda fixa para os fundos de papel - o que contribui para valorização das cotas desses FIIs no mercado secundário.
Do ponto de vista de gestão, o maior desafio dos fundos acontecerá no médio prazo, conforme os ativos carregados em suas carteiras começarem a expirar. Nesse momento, os gestores terão de buscar novos CRIs e LCIs e possivelmente encontrarão um cenário de maior concorrência pelos ativos, o que possivelmente impacta o prêmio de risco.
Por enquanto, o que se pode notar é que a variação do IFix, índice de referência para os fundos imobiliários na bolsa, vem sendo dirigida sobretudo pela expectativa na trajetória taxa básica de juros do país. Apesar de uma queda importante no dia do anúncio do CMN, o índice recuperou a trajetória de crescimento já no dia seguinte e depois devolveu parte dos ganhos conforme os investidores notaram sinais de desaceleração da queda da Selic.
E os fundos imobiliários do Patria Investimentos?
Casa especializada em ativos alternativos, o Patria é também a maior gestora independente de FIIs do país e a terceira maior no geral.
O protagonismo ganhou força no último mês, com a confirmação da transferência para a gestão do Patria de sete fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), que somam patrimônio líquido de R$ 12,1 bilhões.
A transferência está associada à aquisição da área de FIIs do CSHG por U$ 130 milhões no ano passado. O Cade já havia aprovado a transação e em maio os cotistas também deram seu aval por meio de votação em assembleia geral extraordinária.
Além do Brasil, o Patria tem forte presença em Real Estate em outros dois países da América Latina: o Chile e a Colômbia.