A Selic subiu. E esta pode ser uma boa hora para comprar fundos imobiliários.
26 de novembro de 2024
26 de novembro de 2024
Elevação dos juros teve impacto sobre o IFIX e ampliou o desconto com o qual grande parte dos FIIs já vinha sendo negociada na B3.
O mundo dos investimentos pode ser contraintuitivo: em algumas ocasiões, as oportunidades surgem não da notícia de que o mercado tem céu de brigadeiro à frente, mas justamente do fato de que há algum fator adverso no radar. É o que está acontecendo agora com o mercado de fundos imobiliários.
Historicamente, existe uma correlação negativa entre o desempenho do IFIX, principal índice deste mercado, e a variação da Selic (veja gráfico abaixo). Assim, em ciclos de alta dos juros, como o iniciado pelo Banco Central em setembro e que ganhou continuidade em novembro, espera-se que o IFIX fique pressionado, como já vem ocorrendo.
Isso se dá por uma razão bastante conhecida: em cenários de juros mais altos, os títulos de renda fixa se tornam mais atrativos e parte dos investidores, sensível ao noticiário de curto prazo, acaba migrando dos instrumentos de renda variável para esses ativos de baixo risco.
Mas onde, então, está a oportunidade?
Embora a alta dos juros seja um fator de pressão para os fundos imobiliários, em uma perspectiva de longo prazo é possível notar que o mercado está cada vez mais maduro, saudável e resiliente para enfrentar momentos de volatilidade.
Entre 2014 e 2024, o número de investidores nessa classe de ativos saltou de 93 mil para 2,7 milhões. Já valor de mercado de todos os FIIs somados aumentou de R$ 22 bilhões para quase R$ 188 bilhões no mesmo período[1]. A liquidez também disparou, com o volume diário de negociação saindo de R$ 29 milhões em 2016 para o recorde de mais de R$ 270 milhões neste ano[2].
A combinação desses fatores permite que os investidores construam estratégias de alta diversificação, focada em ativos de qualidade, e com flexibilidade para ajustar posições conforme o cenário se movimente.
No curto prazo, outros fatores reforçam a confiança no mercado. A análise setor a setor sugere que os fundamentos dos fundos imobiliários estão cada vez melhores, com fôlego para continuar crescendo.
No setor de logística, por exemplo, os galpões apresentam vacância cada vez mais baixa. Nos shoppings, os principais indicadores também sinalizam evolução, como os dados de vendas em mesmas lojas, aluguel e estacionamento. O mercado como um todo parece saudável na economia real, distante da oscilação natural das cotas na bolsa de valores[3].
Ao longo do ano, a captação dos fundos imobiliários também mostra resiliência. Até outubro, ultrapassou a marca de R$ 31 bilhões, bem acima dos R$ 17 bilhões observados no mesmo período em 2023 [4].
Tudo isso sugere que a pressão da Selic sobre o IFIX é transitória e que, conforme as expectativas sobre as taxas de juros voltem a ser mais favoráveis, o mercado tem boas condições de entregar valorização no futuro.
FIIs com preços atrativos
Outro fator importante é que o ciclo de elevação da Selic reforçou um cenário já em curso: agora, aproximadamente 95% dos fundos imobiliários que compõem o IFIX estão sendo negociados com desconto em relação ao seu valor patrimonial [5] – o que significa que estão particularmente baratos. É como comprar um imóvel por um preço abaixo do seu valor real, aproveitando um momento de baixa para garantir um bom negócio no futuro.
O desconto varia de setor para setor e de fundo para fundo. Nos fundos de logística, a média é de 14%; nos de shopping centers, de 19%; nos de lajes corporativas, de 32%; e nos de CRIs, 9%. Nos FOFs (fundos de fundos), as cotas estão sendo negociadas, em média, 16% abaixo do valor patrimonial [6].
Para quem tem olhar de longo prazo, essa conjuntura pode ser favorável, já que a compra dos ativos a preços descontados pode trazer eventual ganho de capital (valorização das cotas) em um contexto em que a Selic volte a cair.
Além disso, entrar no mercado neste momento permite que o investidor compre participação em fundos imobiliários por um valor atrativo, receba rendimentos mensais e reinvista esses ganhos, comprando mais cotas do que se os FIIs não estivessem descontados. Assim, ele aumenta seu patrimônio e seus rendimentos mensais gradativamente.
É possível que as cotas fiquem ainda mais baratas, já que a elevação da Selic ainda não foi totalmente precificada. No entanto, sabe-se que é quase impossível encontrar o timing perfeito e investir exatamente quando os preços estiverem no seu menor valor. Portanto, tudo isso sugere que já é uma boa hora para começar e reinvestir todo mês, de forma a participar de todo o ciclo.
Muito além dos dividendos: os cuidados para montar a carteira
Embora o cenário apresente oportunidades, é sempre recomendável que o investidor seja estratégico e realize a seleção dos fundos com base em fundamentos sólidos, e não apenas no desconto e no dividend yield. De maneira geral, é prudente procurar os fundos com melhor qualidade de gestão e governança, com atenção a sinais amarelos como:
Outro fator desejável na elaboração da estratégia é diversificar a alocação entre vários fundos, setores e gestores. Dessa forma, é possível melhorar a relação entre risco e retorno da carteira e aproveitar com mais segurança as oportunidades do mercado.
A maior gestora independente de FIIs no Brasil
O Patria Investimentos é uma gestora especializada em investimentos alternativos, com mais de 35 anos de história e presença global. Atualmente, conta com mais de R$ 200 bilhões sob gestão[7].
Um dos setores de alta resiliência no qual o Patria é especialista é justamente o imobiliário. Neste ano, a empresa se tornou a maior gestora independente de FIIs do Brasil ao concluir a aquisição de 100% de duas das principais famílias de fundos do país: os fundos da VBI Real Estate e os fundos HG[8].
Com esses movimentos, agora tem R$ 21 bilhões sob gestão, em um portfólio com mais de 200 imóveis e de 500 locatários. No total, são 20 fundos, que já somam 1,2 milhão de cotista[9].
Com base nessa experiência, a equipe da gestora regularmente compartilha dicas e oportunidades de investimento no mercado de real estate e em outros ativos alterativos. Para acompanhar, siga o Patria na seção Insights do site institucional e nos canais proprietário no Instagram, Linkedin e Spotify.
Leia também:
· Ativos Alternativos: o que são e o que podem fazer pela sua estratégia de investimentos
· Como a transição energética traz oportunidades únicas para o investidor
· O que são fundos high yield?
[1] Boletim Mensal B3
[2] https://www.b3.com.br/data/files/BC/F0/29/07/D7E909105FE89209AC094EA8/Boletim%20FII%20-%2006M24.pdf
[3] Conforme dados dos relatórios gerenciais de FIIS listados
[4] https://exame.com/mercado-imobiliario/mercado-ainda-vai-piorar-antes-de-melhorar-diz-analista-de-fiis-do-santander/
[5] Conforme dados da Economática e do Informe Mensal da CVM
[6] Conforme dados da Economática
[7] https://ir.patria.com/static-files/28057ab7-566d-4cb6-a0af-062f0a0bde57
[8] https://www.suno.com.br/noticias/patria-investimentos-maiores-gestoras-de-fundos-imobiliarios/#:~:text=O%20Patria%20Investimentos%20se%20tornou,Hedging%2DGriffo%20(CSHG).
[9] https://www.youtube.com/watch?v=mFlBOZIHLKE&t=254s