Mercado de FIIs: os caminhos para montar uma carteira diversificada

Há décadas, o investimento em imóveis é uma tradição enraizada na cultura brasileira, passada de geração em geração. Nos últimos anos, o investimento em imóveis por meio dos fundos imobiliários (FIIs) vem ganhando destaque e caindo de vez no gosto do investidor brasileiro.

Segundo a B3, o número de investidores nesse mercado saiu de 93 mil em 2014 para aproximadamente 2,7 milhões em junho de 2024[1]. Isso significa que a base multiplicou quase 30 vezes nesses últimos dez anos.

1 Evolução da base de investidores de FIIs

A popularidade crescente dos FIIs gerou um aumento sólido e orgânico do setor como um todo. Mostra disso é que o valor de mercado de todos os FIIs somados aumentou cerca de 7,5 vezes nos últimos dez anos, de R$ 22 bilhões em 2014 para quase R$ 170 bilhões na atualidade.

Esses fundos apresentam características atrativas, que otimizam a relação de risco-retorno quando comparado ao investimento direto em imóveis. Entre elas, a gestão profissional e especializada dos ativos e do portfólio; maior liquidez; possibilidade de investir em grandes empreendimentos a partir de um investimento inicial baixo; e isenção de imposto de renda nos dividendos.

Os FIIs são, ainda, um investimento versátil, dado que podem complementar a carteiras de investimentos de todos os perfis de risco, além de dar a possibilidade ao investidor de ter um portfólio mais diversificado do que se adquirisse um imóvel físico.

Por tudo isso, os FIIs são considerados o investimento de entrada na classe de ativos alternativos. Com eles, é possível ter participação em diversos ativos imobiliários de uma só vez, sem burocracia (bastam alguns cliques no computador ou no celular) e com baixo custo de aquisição (o investimento inicial de uma cota pode girar em torno de R$ 10,00)[2].

A compra de cotas de um FII, no entanto, é só o primeiro passo da diversificação no mercado de Real Estate. Com uma carteira que combine categorias diferentes de fundos imobiliários, é possível aproveitar mais oportunidades e melhorar a relação risco versus retorno do portifólio.

Conheça abaixo os principais tipos de FIIs e entenda as oportunidades de diversificação.

Tipos de Fundos Imobiliários

O Os FIIs, em sua maioria, compartilham características comuns, como o investimento em ativos do mercado imobiliário e a obrigação de distribuir no mínimo 95% do lucro em regime de caixa aos cotistas ao longo de cada semestre.

Esse item específico – a obrigação de distribuir rendimentos – tornou os FIIs especialmente interessantes, dado que a dinâmica de rendimentos periódicos (em muitos casos mensal), trouxe uma simplificação no processo de criação de renda complementar.

Além dessas características básicas, os FIIs são geralmente classificados em três grandes grupos: Fundos de Tijolo, Fundos de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e Fundos de Fundos (FOFs). Os fundos de CRI e FOFs são frequentemente chamados conjuntamente de Fundos de “Papel”, dado que não têm imóveis em suas carteiras.

Fundos de tijolo

Nesta categoria, os cotistas tornam-se investidores de ativos reais – ou seja, de empreendimentos físicos. Esses fundos buscam obter rentabilidade por meio dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos espaços ou por meio de ganho de capital (obtida na venda desses imóveis com lucro).

Os fundos de tijolo podem parecer uma categoria uniforme, mas apresentam grande possibilidade de diversificação - de regiões, de tipos de empreendimentos e setores. Os fundos de “tijolo” podem ter também diferentes classes de ativos, como lajes corporativas (casos do PVBI11 e do HGRE11), galpões logísticos (a exemplo do LVBI11 e do HGLG11), hospitais, shoppings, residencial, dentre outros. 

Fundos de CRI

Esses fundos investem seu patrimônio líquido em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como  CRIs e outros títulos de dívidas relacionados ao setor. 

Eles buscam obter rentabilidade por meio da geração de renda via recebimento do pagamento de juros e correção monetária e/ou por meio de ganho de capital, que ocorre com a venda de ativos por um valor mais alto do que o pago na aquisição.

A carteira dos fundos de CRI pode contar com diversificação da indexação dos ativos.  Alguns são mais atrelados ao IPCA (como o CVBI11), outros ao CDI (como o AVBI) e há também os híbridos entre os dois indexadores (como o HGCR) e entre outros índices.

Fundos de fundos

Também conhecidos como fundos multiestratégias (os hedge funds), esses veículos investem seu patrimônio líquido em cotas de fundos. Com isso, possibilitam maior diversificação entre setores, pulverizando o risco. Adicionalmente, podem investir parte do seu patrimônio na aquisição direta de CRIs.

Os FOFs buscam obter rentabilidade por meio da geração de renda com o recebimento de rendimentos dos fundos que compõem a carteira (como fundos de tijolo, papel ou outros fundos) e/ou por meio de ganho de capital com a venda das cotas.

Uma das características mais importantes dos FOFs é que são uma alternativa atrativa para quem quer diversificar no mercado imobiliário de maneira prática – e contando com o apoio de um gestor profissional. Nesses fundos, afinal, o portfólio é definido por uma equipe de gestão especializada, atenta às melhores oportunidades e combinações para garantir uma boa relação entre risco e retorno.

Como saber mais sobre FIIs?

O mercado de fundos imobiliários no Brasil continua mostrando força e resiliência. Para saber mais sobre essa classe de ativos, fique atento aos nossos conteúdos nas redes sociais – Instagram e LinkedIn – e na seção Insights do nosso site institucional!

[1] Boletim mensal de FIIs da B3. https://www.b3.com.br/data/files/BC/F0/29/07/D7E909105FE89209AC094EA8/Boletim%20FII%20-%2006M24.pdf

[2] O presente material não constitui oferta e/ou recomendação e/ou solicitação para substituição ou compra de quaisquer valores mobiliários. As informações aqui contidas não devem ser utilizadas como base para a decisão de investimento em valores mobiliários. A decisão de investimento dos potenciais investidores é de sua exclusiva responsabilidade, de modo que se recomenda aos potenciais investidores que consultem, para considerar a tomada de decisão relativa ao investimento seus próprios objetivos de investimento e seus próprios consultores e assessores em matérias legais, regulatórias, tributárias, negociais, de investimentos, financeiras, até a extensão que julgarem necessária para formarem seu julgamento para o investimento.